Закон обязывает каждого платить налог с дохода проданных объектов недвижимости. Всегда ли такая продажа облагается налогом, как правильно рассчитать и уплатить НДФЛ (налог на доход физических лиц).
В заключении сделки владелец имущества получает доход, соответственно, обязуется заплатить НДФЛ — 13%. Если недвижимость находилась в собственности в течение минимального срока пользования или более, в таком случае владелец освобождается от уплаты налога.
Минимальный срок владения — это определенный срок, после которого владелец может продать имущество без уплаты подоходного налога и заполнения декларации. Даже если на сделке удастся заработать немалую сумму, государство не будет препятствовать.
Срок владения квартирой исчисляется с момента регистрации права собственности в Росреестре. Для унаследованных квартир — с момента смерти наследодателя.
Если недвижимость реализуется раньше окончания минимального периода, то собственник предоставляет в обязательном порядке налоговой службе отчет, даже если воспользовался льготами и НДФЛ равен нулю.
Для некоторой недвижимости, которую можно продать без налога, минимальный срок владения сокращен с пяти до трех лет. Это имеет отношение к квартирам:
— купленным до 1 января 2016 года;
— унаследована;
— получена в подарок;
— приобретена по договору ренты;
— досталась после приватизации;
— является единственным жильем.
В остальных ситуациях минимальный срок владения 5 лет.
Полностью освобождены от налогообложения с 2021 г. семьи с двумя (и более) детьми, не достигшими 18 лет (24 лет — для обучающихся в образовательных организациях по очной форме) при одновременном соблюдении условий относительно приобретения в установленный срок иной квартиры, с большей общей площадью или кадастровой стоимостью. При этом кадастровая стоимость проданной квартиры не должна превышать 50 млн руб
Из этого правила есть еще исключение: если квартиру вы получили по программе переселения, то в этом случае в срок владения засчитывается время, когда в собственности была квартира в старом доме.
Для случаев, когда увеличивается доля в объекте недвижимости, стартом отсчета минимального срока служит дата приобретения первой части. А для договоров долевого участия — момент оплаты договора целиком собственными средствами или за счет ипотеки.
При продаже подаренной или унаследованной квартиры следует учитывать минимальный срок владения — только после него налог с продажи квартиры не будет исчисляться.
Для недвижимости, полученной по дарственной от близкого родственника, члена семьи или по наследству срок составляет 3 года.
Если недвижимость подарена посторонним лицом, чтобы избежать уплаты налога, нужно будет подождать 5 лет.
Размер НДФЛ — 13% для налоговых резидентов России и 30% для нерезидентов. Этот статус никак не зависит от гражданства. Налоговый резидент — это гражданин России или иностранец, который проживает в стране больше 183 дней в течение календарного года. Исключение — российские военнослужащие и госслужащие, командированные на службу за границу. Их налоговый статус сохраняется вне зависимости от фактического времени нахождения на территории страны.
Как продать квартиру без уплаты налога?
Закон разрешает продать квартиру без уплаты налога в случаях, если:
это единственное жилье и оно находится в собственности не менее трех лет;
недвижимость была приватизирована более трех лет назад;
квартира была получена по наследству или подарена родственниками, срок владения которой не менее трех лет;
недвижимость куплена после 1 января 2016 года, срок владения которой 5 лет.
Налоговый кодекс РФ предусматривает следующие законные способы уменьшить налогооблагаемую сумму дохода, а как следствие, и сам НДФЛ при отсутствии у вас вышеуказанных условий освобождения от уплаты налога:
— имущественный вычет в размере 1 млн руб. Просто вычитается от стоимости проданной квартиры, и вы платите налог в размере 13% с суммы за вычетом 1 млн руб.;
— можно уменьшить доход от продажи недвижимости на фактически произведенные и документально подтвержденные расходы по приобретению квартиры. То есть вычесть из стоимости проданной квартиры расходы на покупку этой квартиры, расходы на проценты по кредиту и платить налог в размере 13% с суммы за вычетом этих расходов. Важно, чтобы у вас было надлежащее подтверждение понесенных расходов (договоры, акты, платежные документы, чеки, кассовые ордера);
-доходы от продажи квартиры, полученной в дар или по наследству, могут быть уменьшены на суммы, с которых был уплачен налог при получении данной квартиры;
-при продаже жилья, полученного по реновации, вычесть можно расходы по приобретению как старой, так и новой квартиры.
Чтобы получить налоговый вычет, вам необходимо подать налоговую декларации 3-НДФЛ в налоговый орган по окончании года, в котором вы получили доход от продажи квартиры.Таким образом, имеются два минимальных срока владения квартирой — 3 или 5 лет. После этого срока владелец может продать недвижимость без уплаты НДФЛ. Если нет возможности ждать, можно воспользоваться уменьшением дохода на сумму расходов или налоговым вычетом. В большинстве случаев требуется подать декларацию в ИФНС — независимо от того, получена прибыль от сделки или нет.
