Позиция Верховного суда о том, когда нельзя истребовать квартиру у покупателя.
В рассматриваемо случае, некая дама продала квартиру в самом центре Москвы по поддельным документам и по довольно низкой цене. Узнав об этом через несколько лет, московские власти решили оспорить договор и передать квартиру городу. Три инстанции удовлетворили иск чиновников. Они посчитали, что покупательница предприняла недостаточно мер для проверки документов. В итоге дело дошло до Верховного суда, который напомнил нижестоящим инстанциям, в каких случаях покупателя недвижимости можно считать добросовестным.
Суть дела.
В ноябре 2015 года покупательница купила у дамы -продавца квартиру в Москве площадью 31,4 м² за 6,7 млн руб. на улице 1905 года (Красная Пресня — один из центральных районов Москвы).
Через четыре года выяснилось, что продавец получила жилье по поддельным документам. В ее отношении возбудили уголовное дело по статье о мошенничестве. По версии следствия, летом 2015 года она обратилась к нотариусу за свидетельством о праве на наследство после смерти собственницы квартиры. Она предъявила поддельное свидетельство о рождении, по которому покойная якобы была ее матерью. А также свидетельство о заключении брака, которое подтверждало смену фамилии. На бумагах стояла отметка о повторной выдаче. Документы не вызвали подозрений у нотариуса, и 17 августа 2015 года он выдал свидетельство о праве на наследство, по которому наша дама смогла оформить квартиру на себя.
Далее, в 2020 году московский Департамент городского имущества, признанный потерпевшим в уголовном деле продавца подал иск в Пресненский районный суд Москвы. Департамент потребовал признать недействительным договор купли-продажи и передать квартиру городу на основании ст. 302 ГК («Истребование имущества от добросовестного приобретателя»).
19 октября 2020 года суд удовлетворил требования истца, признав сделку купли-продажи недействительной. Умершая собственница не имела наследников, поэтому по решению суда собственником квартиры стала Москва на основании ст. 1151 ГК («Наследование выморочного имущества»).
Покупательницу же суд признал недобросовестным приобретателем. Первая инстанция указала, что ответчица должна была лучше проверить квартиру и продавца, ведь сделка была подозрительной. По мнению суда, покупательница могла проверить документы и выяснить, что продавец на самом деле не была дочерью покойной.
Решение первой инстанции оставили без изменения апелляция и кассация. После чего покупательница обратилась в Верховный суд.
На заседании ВС 25 января 2022 года представитель Истицы настаивала, что чиновники пропустили срок исковой давности: согласно п. 4 ст. 302 ГК квартиру нельзя истребовать у добросовестного приобретателя, если со дня внесения записи о праве собственника в ЕГРН прошло больше трех лет. По словам ответчицы, этот срок истек в 2018 году, поэтому суды не могли удовлетворить иск департамента.
Представитель Истицы указывала, что сделка купли-продажи не была подозрительной. Все документы сторон проверял банк, а оценщик подтвердил рыночную стоимость недвижимости, сказала представитель. В данном случае, департамент сам виноват в потере квартиры. Согласно Постановлению Правительства Москвы № 639-ПП, чиновники должны ежемесячно проводить проверки на предмет выморочного имущества. Но департамент этого не делал, поэтому не может требовать передачи квартиры городу, уверена представитель.
В свою очередь юрист департамента городского имущества утверждала, что ведомство не могло обнаружить квартиру самостоятельно, эту информацию ему предоставляют другие органы. Департамент узнал о нарушении прав только феврале 2020 года — после того, как его признали потерпевшим по уголовному делу, поэтому иск предъявили до истечения срока давности.
Выслушав стороны, ВС отменил все акты и отправил дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.
В мотивированном решении ВС указал, что покупательницу нельзя признать недобросовестным приобретателем квартиры. По мнению суда, она никак не могла узнать, что продавец получила недвижимость по поддельным документам, так как ее право собственности подтверждалось свидетельством о праве на наследство и сведениями из ЕГРП. Кроме того, объявление о продаже квартиры продавец разместила в открытом доступе в интернете, цена квартиры была рыночной и все документы проверил банк. Все эти обстоятельства также говорят о добросовестности Истицы по делу, но нижестоящие инстанции не дали им оценку, посчитал ВС.
Гражданская коллегия решила, что департамент сам создал предпосылки для утраты имущества, так как он обратился в суд только спустя четыре года после смерти Смирновой. ВС также сослался на Постановление Конституционного суда от 22.07.2017 № 16-П. В нем КС указал, что публично-правовые образования не могут истребовать недвижимость у добросовестного приобретателя, который при покупке полагался на данные ЕГРН, а также оформил право собственности на себя.
Аналогичные выводы можно встретить и в определении ВС от 18.06.2019 № 5-КГ19-88. В нем гражданская коллегия уже указывала, что чиновники сами виноваты в утрате недвижимости, если они вовремя не оформляют выморочное имущество.
